二手房如何估价?二手房评估到银行审核通过要多久？

二手房如何估价?

二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。但没有专业人员在场怎么办?有关专家在此为你提供一个“土方法”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%;

2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%;

3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%;

4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%;

5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%;

6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%。

最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%～70%，约是当前周边房屋租金的100倍。当然这只能作为一个参考，而房屋真正的价值还需专业人士来评估。

二手房评估到银行审核通过要多久?

大概需要两个月左右。其中看房付定金需要一天时间;物业评估大概两天时间;提交贷款申请、签订贷款合同大概一天时间;银行审批贷款大概需要五至十天时间;房子过户、交税等需要大概十天时间;银行放款大概需要五天时间，建议避开银行周末时间办理业务。

其次，房贷办理时也会受到其他方面影响，如用户提交贷款资料不完善、银行贷款资金额度等。一般来说用户个人资信越好，不仅审批速度更快，贷款利息也会更低一点。银行房贷资金都有一定的限制，当贷款人数过多时，可能会导致贷款额度不够，所以届时用户所需要等待的放款时间就会比较长，有时候等上几个月都很正常。